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公司辦公不一定都是自有房產(chǎn)，很多公司都是租用寫字樓或者住房進行辦公，馬云創(chuàng)業(yè)的時候就是在一個居民小區(qū)，湖畔花園，當然這是他自己買的一個住宅。

公司辦公向個人租房最麻煩的無法就是取得發(fā)票，作為公司，租房屬于重要的成本費用開支，無疑是需要取得發(fā)票的，而對于自然人，往往表示無法提供發(fā)票，這里面當然有諸多原因，最主要其實就是兩方面，一方面?zhèn)€人本身無法自己開具發(fā)票，如果提供發(fā)票需要跑稅務(wù)局，很多個人嫌麻煩，不愿意去開，更重要的一方面開票會產(chǎn)生稅金（當然不開票也是負有納稅義務(wù)的），這塊稅金如果承租方不負擔，那么自然就會減少出租方的凈收入，出租方自然是不愿意。

所以，公司辦公向自然人租房，當然是能取得發(fā)票的，只要解決了自然人上述兩大困惑，你就能順利取得發(fā)票。

現(xiàn)在個人代開發(fā)票基本都能在電子稅務(wù)局或者支付寶等APP申請，但是出租不動產(chǎn)這塊除了個別地區(qū)（比如廈門）開通了網(wǎng)上代開外，大部分地區(qū)還是需要到稅務(wù)局大廳申請代開。

那么代開發(fā)票是會產(chǎn)生稅金的，其實大多數(shù)情況還是承租方來承擔了這塊稅金。當然，專票和普通發(fā)票的增值稅稅金還有所不同，我們具體來看看有哪些不同。

第一張發(fā)票：增值稅專用發(fā)票，金額19714.29，稅率*** ，稅額285.71，合計20000。

第二張：增值稅普通發(fā)票，金額20400，稅率***，稅額***。

第三張：增值稅專用發(fā)票，金額2857.14，稅率5%，稅額142.86。

你看，每張發(fā)票的稅金計算都不同，那到底你租房代開發(fā)票需要怎么算增值稅呢？我們具體來看看。

房屋屬于不動產(chǎn)，這事要從不動產(chǎn)租賃服務(wù)開始說起。

PART 01

財稅 【2016】36號文《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》附件1中關(guān)于銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋對租賃服務(wù)稅目是這樣規(guī)定的：

不動產(chǎn)租賃服務(wù)，按照規(guī)定的話，一般計稅稅率9%，簡易計稅征收率5%。

正常情況下，一般納稅人采用一般計稅辦法，適用稅率是9%。

如果是采取簡易計稅就適用5%的征收率，當然這個簡易計稅主要針對老項目，也就是2016年4月30日之前取得的不動產(chǎn)，而且需要去主管稅務(wù)機關(guān)備案后方可。

小規(guī)模納稅人都適用簡易計稅方法，征收率為5%，當然如果是個體工商戶的小規(guī)模納稅人出租住房是按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額

其他個人出租不動產(chǎn)（不含住房）征收率為5%，住房按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。

PART 02

一般納稅人一般都是自開發(fā)票，所以你如果從一般納稅人手里租房，取得的要么是9%的發(fā)票，要么就是5%的發(fā)票。

PART 03

增值稅這塊如果月租金小于10萬元，個人出租住房和非住房這塊比照小微企業(yè)，免稅的。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于小規(guī)模納稅人免征增值稅政策有關(guān)征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2019年第4號）個人采取一次性收取租金形式出租不動產(chǎn)取得的租金收入，可在對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分攤，分攤后的月租金收入未超過10萬元的，免征增值稅。

當然，這種情況下只能代開增值稅普通發(fā)票。

所以，這張代開的增值稅普通發(fā)票就是這一種情況。月租金未超過10萬，免征增值稅，代開了一張免稅普通發(fā)票，稅務(wù)局代開的免稅發(fā)票，稅率欄是***。

當然，如果需要代開增值稅專用發(fā)票，那么這個增值稅就是免不了的。

個人出租住房適用優(yōu)惠政策減按1.5%征收，稅務(wù)機關(guān)代開增值稅專用發(fā)票時，通過新系統(tǒng)中征收率減按1.5%征收開票功能，錄入含稅銷售額，系統(tǒng)自動計算稅額和不含稅金額。

下面這張代開的增值稅專用發(fā)票就是這種情況。

應(yīng)納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%

=20000/（1+5%）×1.5%

=285.71

承租方可以按票面的稅額進行抵扣。

如果個人出租的非住房，但是需要開專票，那就妥妥的5%，就是下面這張發(fā)票。

所以，個人出租房屋，是住房還是非住房，代開專票還是增值稅普通發(fā)票，月租金有沒有超過10萬，結(jié)果都是不一樣的哦。

增值稅普通發(fā)票，分攤后的月租金收入不超過10萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。超過10萬，住房1.5%，非住房5%。

增值稅專用發(fā)票，住房1.5%，非住房5%。

所以，你要想自然人索取發(fā)票，你就需要清楚你租的房屋的性質(zhì)，你也要清楚不同情況下稅金的計算，你要專票肯定房東是要讓你支付增值稅的。

當然，自然人在代開出租發(fā)票的時候不僅只涉及增值稅，其他相關(guān)稅費也會一并轉(zhuǎn)嫁到出租人頭上。

其實增值稅反而小頭，房產(chǎn)稅和個人所得稅還不容忽略。

二哥直接以以廈門市的規(guī)定為大家展示一下個人出租房屋的涉稅事項。

其他省市具體征收率可能有所差異，比如個人所得稅和房產(chǎn)稅可能存在差異，實踐中還要結(jié)合當?shù)囟悇?wù)機關(guān)的規(guī)定來計算。

住房

二哥提示：圖片可以點開放大看

非住房

二哥提示：圖片可以點開放大看

增值稅我們前面都說了，二哥再和大家再詳細看看其他幾個稅種。

房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。從租計征的法定稅率都是12%。

那么個人出租房屋都是有優(yōu)惠的，財稅[2008]24號規(guī)定，個人出租按4％的稅率征收房產(chǎn)稅，但是非住房，比如廠房、辦公、商用，那不享受優(yōu)惠，就是法定稅率12%。

還可以按財稅〔2019〕13號規(guī)定，享受最高50%的減征。

當然，實際中，每個地方還有不同，你比如這邊個人出租非住房會根據(jù)租金多少的級別適用不同征收率。

土地使用稅，是指在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定由土地所在地的稅務(wù)機關(guān)征收的一種稅賦。由于土地使用稅只在縣城以上城市征收，因此也稱城鎮(zhèn)土地使用稅。

財稅[2008]24號規(guī)定個人出租住房這塊是免的，非住房就需要交了，具體就按照單位土地面積稅額計算，但是這塊各地也是有差異的。

城建稅是跟著增值稅走的，如果代開發(fā)票時候?qū)嶋H繳納了增值稅，那就以實際繳納的增值稅乘以相應(yīng)稅率計算，目前稅率7%、5%、1%三檔。

當然還可以按財稅〔2019〕13號規(guī)定，享受最高50%的減征。

當然，如果增值稅免征了，城建稅也相應(yīng)免了。

教育費附加和地方教育費服務(wù)也是按照增值稅來算，如果代開發(fā)票時候?qū)嶋H繳納了增值稅，那就以實際繳納的增值稅乘以相應(yīng)比率計算（教育費附加3%、地方教育費附加2%）。

但是月租金超過10萬才會有，因為有政策10萬以下是免的。

而且如果超過10萬，還可按財稅〔2019〕13號規(guī)定，享受最高50%的減免。

在中華人民共和國境內(nèi)書立、領(lǐng)受《中華人民共和國印花稅暫行條例》所列舉憑證的單位和個人，都是印花稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當按照條例的規(guī)定繳納印花稅。

但是，個人在出租租房和非租房方面印花稅也有差異的，財稅[2008]24號規(guī)定個人出租住房印花稅免。

以上包括城建、教育費附加、地方教育附加、土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅在2019年后都有減半征收優(yōu)惠政策，這是財稅2019年13號文對增值稅小規(guī)模納稅人的普惠性優(yōu)惠政策。

個人所得稅

個人所得稅法中財產(chǎn)租賃所得，是指個人出租建筑物，土地使用權(quán)、機器設(shè)備車船以及其他財產(chǎn)取得的所得。財產(chǎn)包括動產(chǎn)和不動產(chǎn)。按次計算征收個人所得稅，適用20%的比例稅率

具體實施中個人出租不動產(chǎn)都是有優(yōu)惠政策的，財稅[2008]24號規(guī)定對個人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個人所得稅。

個人所得稅計算這塊不僅可以據(jù)實征收，在實際操作中還有核對應(yīng)納稅所得額的政策，比如廈門就有規(guī)定，納稅人不能提供合法、準確的成本費用憑證，不能準確計算房產(chǎn)租賃成本費用的，按租金收入的5%核定應(yīng)納稅所得額。

最后我們以案例形式來看看，二哥稅稅念公司如果在廈門辦公，租入個人住房到底要繳納多少稅？案例中個人所得稅計算采用據(jù)實征收方式。

假如月租金80000，那么實際應(yīng)該繳納的稅分別是：

1、增值稅=0,月租金換成不含稅收入小于10萬，免。

2、城建、教育費附加、地方教育費附加均免，這些都是依附于增值稅，增值稅為0，這些自然為0。

3、房產(chǎn)稅=（收入-實繳增值稅）*4%/2

=80000*4%/2=1600

4、土地使用稅=0，免。

5、印花稅=0，免。

6、個人所得稅

因為，（收入-實繳增值稅-各項稅費-修繕費用）

=80000-0-1600-800

=77600>4000

所以，個人所得稅=77600*（1-20%）*10%

=6208

結(jié)果和廈門稅務(wù)局網(wǎng)站計算的結(jié)果一致。

假如個人住房租金110000，那么實際應(yīng)該繳納的稅分別是？

1、增值稅=1571.43。

月租金換成不含稅收入大于10萬，減按1.5%征稅。

110000/(1+5%)*1.5%=1571.43。

2、城建稅

=1571.43*7%*50%=55

3、教育費附加

=1571.43*3%*50%=23.57

4、地方教育費附加

=1571.43*2%*50%=15.71

5、房產(chǎn)稅=（收入-實繳增值稅）*4%/2

=（110000-1571.43）*4%/2=2168.57

6、土地使用稅=0，免。

7、印花稅=0，免。

8、個人所得稅

因為，（收入-實繳增值稅-各項稅費-修繕費用）

=110000-1571.43-55-23.57-15.71-2168.57-800

=105365.71>4000

所以，個人所得稅=105365.71*（1-20%）*10%

=8429.26

結(jié)果和廈門稅務(wù)局網(wǎng)站計算的結(jié)果一致。

其實上面說了一大堆都是正算的結(jié)果，其實很多時候，我們企業(yè)需要知道我租房在負擔各項稅費后的一個稅前金額是多少？那么這個稅前金額如何計算呢？

其實也很簡單，利用Excel功能就能迅速做的。

Excel里面有內(nèi)嵌功能。，就是數(shù)據(jù)-假設(shè)分析-單變量求解這個功能。

我們先在Excel把正算的公式設(shè)置好，比如上面案例稅前租金80000，扣稅各項稅金后是72192。

假設(shè)我們現(xiàn)在要保證出租人80000的稅后收入，那么我們需要推算一個稅前租金收入是多少呢？

我們點擊單變量求解，目標單元格就是定在稅后收入欄目，目標值就是80000，可變單元格是稅前租金，是我們要得到的一個值。

點擊確定后，我們得到稅前租金為88660.16。

也就是說，我們要負擔出租讓人的稅金同時我們要想取得合法扣除憑證，那么我們就需要讓出租人開具88660.16的發(fā)票，公司支付88660.16出去，出租人納稅后實際到手80000.

所以，負擔稅金其實就是變相的增加了租金成本。

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